שדפאן להשקעות בע"מ ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין נצרת

פסק דין

פסק דין

העובדות:

1.עסקת המקרקעין נשוא ערר זה, הינם שני מגרשים 19 ו-25 (להלן: "המגרשים"), שהם חלק מחלקה מס' 7 בגוש 16561 מאדמות נצרת, (להלן: "המקרקעין"). מקרקעין אלה נקנו מרמזי יוסף לחאם, אלביר יוסף לחאם, כאמל יוסף לחאם וואסף יוסף לחאם, (להלן: "המוכרים") על ידי שלושת העוררים שדפאן להשקעות בע"מ ומחמוד שדאפנה ועומר שדאפנה שיקראו להלן הקונים או העוררים ועוד קונה נוסף שקנה 1,050 מ"ר ממגרש 25 בגוש 16561 (להלן: "הקונה הנוסף"). יוצא, איפוא, כי העוררים קנו את המגרש מס' 19 בשלמותו בשטח של 1,615 מ"ר וחלק ממגרש 25 בשטח של 1,600 מ"ר מתוך שטח המגרש הכללי שהוא 2,650 מ"ר, ואילו יתרת שטח המגרש היא 1,050 מ"ר, כאמור לעיל, נקנה על ידי קונה רביעי הנוסף עאמר כנאענה, להלן הקונה הרביעי שהוא איננו עורר כאן.

2.כבר בשלב זה יאמר, כי הקונה הרביעי הגיע להסכם נפרד עם המשיב בכל הנוגע לשיעור המס שהוא חייב בתשלומו. העוררים הגיעו להסכם נפרד עם המשיב בכל הנוגע לשווי ולמס שעליהם לשלם לפי השווי המוסכם.

3.בהסכם החתום על ידי בא כח העוררים עו"ד ח'אלד שדאפנה ועל ידי המשיב ביום 06/10/08, להלן: "הסכם העוררים" בו נקבעו בין היתר, השווי של כל אחת משני המגרשים בסך 1,044,000 ₪ וכן נוסף על השווי יבוא מס השבח שהעוררים - הקונים התחייבו לשלמו במקום המוכרים. נאמר עוד בהסכם, בסעיף 6 כי: הסכם זה סופי ומחייב שני הצדדים ומותנה בתשלום יתרת המס בתשלומים המתחילים מהיום עד 30/12/08.

בסעיף 7 נכתב: יומלץ על ביטול 67 מקנס אי הצהרה.

טענות הצדדים:

4.עד כאן הכל ברור. השווי נקבע בהסכמה והמס נקבע על פי השווי, והמשיב התחייב להמליץ בפני רשויות המס לבטל חלק מקנס אי הצהרה בזמן. לא נזכר דבר וחצי דבר על הקונה הרביעי בין הצדדים בהסכם זה, כי מדובר בהסכם דו צדדי, שלושת העוררים מצד אחד והמשיב מצד שני, לכן הטענה שהועלתה כי המס צריך להתחלק על ארבעת הקונים, אין לה תימוכין בהסכם העוררים.

5.המשיב דוחה מכל וכל טענת העוררים שהחוב או המס צריך להיות מוטל על ארבעה, דהיינו, על הקונה הרביעי, דבר שאין לו כל יסוד בהסכם שנחתם ו/או במקרקעין שהקונה הרביעי איננו שותף, אלא באחד המגרשים. המשיב טוען כי כאשר העוררים אינם משלמים את המס כפי שהוסכם כולל הקנס על אי הצהרה בזמן, יש בכך משום הפרה של ההסכם כי הוא לא כובד על ידי העוררים, כאשר לא שילמו את כל המס שחייבם בתשלומו, לרבות מס שבח שקיבלו על עצמם לשלמו במקום המוכרים, לכן עקב הפרת ההסכם על ידי העוררים שוב, המשיב איננו רואה עצמו קשור להסכם המופר ובכלל איננו קשור לשווי המוסכם של המקרקעין, לכן המשיב החל בנקיטת הליכי גבייה בהתאם לסמכויות שיש לו, ובכלל זה גביית ריבית והצמדה, כולל הקנס אי הצהרה בזמן.

6.העוררים פנו לוועדה בדחיפות לבקש עיכוב הליכי הוצל"פ שננקטו נגדם על ידי המשיב והצהירו כי הם שילמו את המס שאין לגביו מחלוקת ולא שילמו את הקנס שהוטל על אי הצהרה במועד. המשיב נתבקש להגיב על פנייה זו, אלא שהוועדה נהגה לפנים משורת הדין וצוותה על עיכוב הליכי הגבייה לתקופה קצובה, עד למתן החלטה סופית בבקשת העוררים בעניין זה. למעשה, בכך השיגו העוררים את מבוקשם לזמן מה.

7.המשיב הגיב על בקשת העוררים בטענה כי הם לא אמרו את כל האמת לוועדה, כי הם לא שילמו את המס שאיננו שנוי במחלוקת, ובכך הטעו את הוועדה שנענתה לבקשתם. בדיון שקיימה הוועדה בהשתתפות הצדדים בעניין זה, התברר כי ההצהרה של העוררים לא הייתה מדויקת, כי לא כל המס שולם, כולל ריבית והצמדה וכי הדבר היחיד ששנוי במחלוקת הוא ת שלום הקנס על אי הצהרה בזמן.

8.בבדיקת העובדות מצאנו, כי העוררים לא דייקו בהצהרתם ובכך השיגו החלטה של הוועדה שהגנה עליהם מפני גבייה, בעוד לא הייתה הוועדה נותנת החלטה כזאת אילו היו בפניה כל העובדות. הועדה אכן רושמת לפניה כי העניין החיוב בקנס על אי הצהרה במועד, הוא במחלוקת ואיננו רואים עין בעין את הדבר כראיית המשיב. בהמשך נתייחס לנקודה זו.

הדיון:

9.השאלות הדרושות הכרעה הן:

א.האם ההסכם תקף או שהופר, כטענת המשיב על ידי העוררים ובכך הכל פתוח כולל שוווי המקרקעין.

ב.האם התחייבות העוררים לשלם מס שבח במקום המוכרים, מחייבת את העוררים בתשלום קנס על אי ההצהרה שיש להטילו על מבצע העברה (שמשמעותה עבירה פלילית).

ג.האם צדקו העוררים בטענתם שמס השבח ומה שמתלווה אליו צריך להיות מוטל על ארבעת הרוכשים העוררים והרוכש הרביעי הנוסף.

10.בהתייחס לשאלה א' לעיל, אין אנו רואים באי תשלום הקנס על אי הצהרה במועד כהפרת ההסכם שנחתם. וזה בגלל שתי סיבות: האחת מפני שנושא הפחתת הקנס עדיין לא הוכרעה ולא ידוע אם הוגשה המלצה כמתחייב מההסכם, ומכיוון שלא נקבע מועד להגשת ההמלצה יש לעוררים זכות לחשוב כי הם אינם חייבים בינתיים לשלם את החלק שחויבו בו, אף על פי שהם סבורים כי קנס זה חל על מי שעבר את העברה-הם המוכרים.

11.גם אם יתברר שלא שלמו את המס שקיבלו על עצמם לשלמו במקום המוכרים, הרי לית מאן דפליג, שהן שילמו את מס הרכישה שחל עליהם וכפי שנאמר על ידם בפני הוועדה, הם ישלמו את מס השבח, אך לא הקנס על אי הצהרה הן השלם והן המופחת שיהיה.

12.לפיכך, הייתי קובע כי ההסכם לא הופר, רק עוכב ביצוע חלקו בגלל פרשנות או אי בהירות בנושא הקנס. אך יחד עם זה, הייתי קובע כי הסכם זה הוא אך ורק בין העוררים לבין המשיב ואין לרוכש הרביעי כל חלק בו ולכן גם אין לחייבו בתשלום מעבר למה שהתחייב לשלם בהסכם הנפרד שהוא עשה עם המשיב.